Erst die Prüfung. Dann die Unterschrift.
Jeder Makler in Dubai zeigt Ihnen Renderings. Wir zeigen Ihnen Zahlen: 40 Prüfpunkte vor dem Kauf, 1 Prozent des Kaufpreises zurück an Sie, jede Rechnung zum Nachrechnen. Beim Neubau kostet Sie unsere Arbeit nichts, der Bauträger bezahlt sie.
1 Prozent des Kaufpreises, vertraglich fixiert: ausgezahlt, wo zulässig, sonst verrechnet mit Flügen und Gebühren. Unsere Beratung kostet Sie nichts, der Bauträger vergütet sie.
Rechnen Sie selbst, bevor Sie mit uns sprechen.
Hier rechnet keine Marketingformel. Es sind dieselben Formeln, mit denen wir jedes Mandat prüfen: Rendite nach Kosten, Finanzierung, Cashback.
1 Prozent des Kaufpreises, vertraglich fixiert. Das bezahlt zum Beispiel das erste Jahr True Care (10.395 AED) und Ihre Flüge zur Übergabe. Beim Neubau zahlen Sie uns kein Honorar: Der Bauträger bezahlt unsere Arbeit.
Beispielrechnung mit Ihren Annahmen. Vor einem Kauf prüfen wir jede dieser Zahlen am Objekt: echte Miethistorie statt Annahme, echte Service Charge statt Schätzung. Genau das ist unsere Arbeit.
Sie wissen jetzt, welche Zahlen für Sie aufgehen. Hinterlegen Sie sie als Suchauftrag, dann prüfen wir jedes Angebot dagegen und melden uns nur, wenn eines Ihre Rechnung trifft.
Suchprofil anlegenWir stehen auf der Käuferseite
Der übliche Makler in Dubai wird vom Bauträger bezahlt und arbeitet für dessen Abverkauf. Das ist nicht anrüchig, es ist nur eine andere Aufgabe als Ihre. Wir prüfen Objekte für den Käufer, und deshalb ist unser wichtigstes Ergebnis manchmal ein Nein.
Wir rechnen mit Steuer
Seit der Kündigung des Doppelbesteuerungsabkommens sind Mieteinnahmen aus Dubai für in Deutschland Ansässige in Deutschland steuerpflichtig. Wer Ihnen eine Rendite ohne diese Zeile vorrechnet, rechnet sie schön. Bei uns steht sie in jedem Szenario.
Wir nehmen nicht jedes Objekt an
Sieben Punkte entscheiden, ob wir ein Objekt überhaupt begleiten. Rund ein Prozent dessen, was wir ansehen, besteht alle sieben. Zehn geprüfte Objekte sind ein besseres Angebot als tausend gelistete, auch wenn sie sich schlechter verkaufen.
Wir zeigen, woher die Zahlen kommen
Unsere Preise stammen aus den beurkundeten Transaktionen des Dubai Land Department, nicht aus Angebotspreisen von Portalen. Ein Angebotspreis ist eine Forderung, ein beurkundeter Kaufpreis ist eine Tatsache. Zu jeder Zahl nennen wir Zeitraum, Lage und Fallzahl.
Wir sagen, wie wir bezahlt werden
Beim Neubau vergütet der Bauträger die Vermittlung, und ein Prozent des Kaufpreises geben wir als Cashback an Sie weiter. Bei Bestand und Vermietung zahlt der Auftraggeber uns direkt. Sie sollen jederzeit wissen, woran wir verdienen, bevor Sie uns glauben.
Sieben Punkte entscheiden, ob wir ein Objekt überhaupt begleiten.
Rund ein Prozent der Objekte, die wir ansehen, bestehen alle sieben Punkte. Was durchfällt, sagen wir Ihnen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
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Mikrolage und Verkehrsanbindung
Nicht „Dubai Marina", sondern dieser Block, diese Straßenseite, dieser Fußweg zur Metro. Zwei Türme im selben Viertel können sich in Preis und Vermietbarkeit deutlich unterscheiden.
- Gemessen an
- Beurkundete Kaufpreise je Turm aus dem DLD-Lager, Wegzeiten vor Ort geprüft.
- Wenn der Punkt durchfällt
- Wir sagen, welcher Nachbarblock die bessere Wahl ist.
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Nachfrage und Pipeline-Check
Wie viele Einheiten kommen in den nächsten drei Jahren im selben Umkreis auf den Markt? Ein gutes Objekt in einer überbauten Lage bleibt ein gutes Objekt mit fallender Miete.
- Gemessen an
- Amtliches DLD-Projektregister, Fertigstellungstermine je Projekt.
- Wenn der Punkt durchfällt
- Wir raten ab, auch wenn der Prospekt gut aussieht.
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Bauqualität und Service Charges
Die laufenden Kosten je Quadratfuß entscheiden über die Rendite mit, und sie stehen selten im Angebot. Ein Turm mit Pool, Concierge und Fitnessbereich kostet jedes Jahr Geld, das niemand vorgerechnet hat.
- Gemessen an
- Service-Charge-Sätze des Turms, Ortsbesichtigung eines fertigen Projekts desselben Bauträgers.
- Wenn der Punkt durchfällt
- Wir rechnen die Rendite mit den echten Sätzen neu.
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Vermietbarkeit und Mieterstruktur
Wer würde hier tatsächlich einziehen, zu welchem Preis, und wie lange bleibt er? Eine Wohnung, die nur an Kurzzeitgäste geht, ist ein Betrieb und keine Anlage.
- Gemessen an
- 683.000 registrierte Mietverträge aus dem DLD-Lager, nach Lage und Größe.
- Wenn der Punkt durchfällt
- Wir zeigen die Leerstandszeiten, mit denen zu rechnen ist.
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Rendite und Risiko-Szenarien
Nicht eine Zahl, sondern drei: der wahrscheinliche Fall, der schlechte und der gute. Nach allen Kosten, einschließlich der deutschen Steuer auf Mieteinnahmen.
- Gemessen an
- Gemessene Mieten und Preise je Lage, Service Charges, DLD-Gebühren, Verwaltung, Steuer.
- Wenn der Punkt durchfällt
- Wir sagen, ab welchem Kaufpreis es aufgeht, und verhandeln dorthin.
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Vertragsprüfung (Form B und F)
Die Zahlungspläne, die Verzugsregeln, die Rücktrittsrechte. Beim Neubau steht dort, was passiert, wenn der Bauträger zwei Jahre später übergibt als versprochen.
- Gemessen an
- RERA-Formularstrecke, Treuhandkonto und Baufortschritt aus dem Register.
- Wenn der Punkt durchfällt
- Wir verhandeln nach oder empfehlen, nicht zu unterschreiben.
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Finanzierung und Bankstruktur
Ob eine Bank mitgeht, hängt an Objekt, Bauträger und Käufer zugleich. Das gehört vor die Anzahlung geklärt, nicht danach.
- Gemessen an
- Zusagen der Banken vor Ort, Beleihungssätze je Objektart.
- Wenn der Punkt durchfällt
- Wir sagen es vor der Anzahlung, nicht nach der Absage.
Punkte, bevor Sie unterschreiben.
Jeder Punkt mit Quelle. Ein einziger kritischer Punkt genügt, und wir raten ab, unabhängig von der Provision.
- Bauträger und Historie
- Recht und Escrow
- Bausubstanz
- Lage
- Wirtschaftlichkeit
- Weiterverkauf
- 02AchtungWurden frühere Projekte termingerecht übergeben, und wenn nicht, um wie viele Monate verspätet?Letzte zwei Projekte im Schnitt 5 Monate verspätet übergeben.
- 09geprüftExistiert ein Treuhandkonto nach Gesetz 8/2007, und fließen die Zahlungen dorthin?Escrow-Konto bestätigt, Zahlungen laufen über die Treuhandbank.
- 20geprüftWie hoch ist der Anteil nicht nutzbarer Fläche wie Balkon oder Schacht an der ausgewiesenen Fläche?Balkonanteil 8 Prozent der ausgewiesenen Fläche, marktüblich.
- 30AchtungWie viele Einheiten kommen in dieser Lage in den nächsten drei Jahren dazu?Rund 4.100 neue Einheiten in dieser Lage bis 2028 angekündigt.
- 33geprüftWie hoch ist die Service Charge je ft², und wie hat sie sich entwickelt?Service Charge 14,20 AED je ft², drei Jahre stabil.
- 36kritischLiegt der Kaufpreis je ft² über oder unter den letzten Verkäufen im Gebäude?Angebotspreis 14 Prozent über den letzten drei Verkäufen im Gebäude.
Vom Kauf bis zur Abrechnung.
Neubau vom Bauträger. Wir prüfen Projekt und Vertrag mit 40 Punkten, verhandeln und begleiten bis zur Übergabe. Für Sie ohne Honorar: Der Bauträger bezahlt uns, und 1 Prozent des Kaufpreises gehen als Cashback an Sie.
Der Makler, der zuerst prüft.
Fertige Objekte in Dubai und Abu Dhabi. Service Charges, Bausubstanz, echte Miethistorie und Verkaufsdaten aus dem Land Department statt Prospekt. Honorar 2 Prozent zzgl. MwSt.
Wir prüfen das Gebäude, nicht die Broschüre.
Airbnb und Holiday Homes mit DET-Lizenz, Einrichtung, Kanalmanagement und monatlicher Abrechnung. Ausgewiesen wird die Rendite nach Kosten.
Rendite nach Kosten. Nicht davor.
Mietersuche, Bonitätsprüfung, Ejari-Registrierung und Übergabe. Honorar 5 Prozent der Jahresmiete zzgl. MwSt.
Ein Mieter, der bleibt, schlägt jeden Rekordpreis.
Instandhaltung, Handwerker, Behördenpost und monatlicher Bericht mit Auszahlung. 9.900 AED je Einheit und Jahr zzgl. 5 % MwSt.
Ihre Immobilie in Dubai. Ihr Kalender in Europa.
Üblich in Dubai
- Beratung heißt kostenlos und ist über den Kaufpreis bezahlt.
- Renderings und Renditeversprechen ohne Kostenbasis.
- Nach dem Notartermin endet der Kontakt.
- Dringlichkeit als Methode: nur noch wenige Einheiten.
Bei True Estate
- 1 Prozent des Kaufpreises zurück an Sie, bei jedem Neubaukauf.
- 40 Prüfpunkte mit Quelle, Rendite immer nach Kosten.
- Nach dem Kauf: Vermietung, Verwaltung, monatlicher Bericht.
- Ein Nein von uns ist ein Ergebnis, kein Verkaufstrick.
Vier Schritte, keine Abkürzung.
- 01Erstgespräch
30 Minuten über Ihre Ziele und unsere Arbeitsweise. Danach wissen Sie, ob wir zusammenpassen.
- 02Suchprofil und Mandat
Budget, Lagen, Renditeziel. Sie unterschreiben ein Mandat mit klaren Konditionen.
- 03Prüfung und Auswahl
Wir prüfen jedes Objekt mit 40 Punkten und legen Ihnen nur vor, was besteht.
- 04Kauf und Abwicklung
Verhandlung, Vertrag, DLD, Übergabe. Ihr Cashback wird bei Abschluss gutgeschrieben.
Verkaufen Sie mit offenen Zahlen.
Wer den Abschluss bringt, bekommt die Hälfte der Nettoprovision. Offen gerechnet, in der App nachvollziehbar, ohne Staffeln. Kein RERA-Ausweis? Der Vorbereitungskurs läuft bei uns im Haus.