Nicht was verlangt wird. Was gezahlt wurde.
Immobilienportale zeigen Angebotspreise. Diese Karte zeigt die Kaufverträge, die das Dubai Land Department tatsächlich beurkundet hat: 19.351 Wohnungskäufe aus Januar 2026 – August 2026, Lage für Lage. Zwischen beiden Zahlen liegt Ihr Verhandlungsspielraum.
- Beurkundete Käufe
- 19.351
- Wohnungen im Bestand, Januar 2026 – August 2026
- Lagen mit belegter Zahl
- 51
- mindestens 30 Käufe je Lage
- Preisentwicklung
- -5,6 %
- Mai 2026 bis August 2026 gegen Januar 2026 bis April 2026
- Stand
- August 2026
- letzter vollständig erfasster Monat
Die Karte
Umschalten zwischen Kaufpreis, Mietrendite und Preisentwicklung. Eine Fläche anklicken öffnet ihre Zahlen. Graue Flächen haben zu wenige beurkundete Käufe, dort schätzen wir nichts hinein.
Median der beurkundeten Kaufpreise, AED je Quadratfuß. 51 Lagen mit belastbarer Zahl.
Beim Hineinzoomen erscheinen 51 Gebäude namentlich. Sie sind es nicht deshalb, weil dort mehr gehandelt würde, sondern weil sich für sie eine Position zweifelsfrei belegen ließ. Alle übrigen stehen im Marktblatt ihrer Lage: Das Register führt Gebäudenamen ohne Koordinaten, und eine geratene Position wäre auf dieser Karte der eine Fehler zu viel.
Was die Zahlen sortiert ergeben
Dieselben Werte wie auf der Karte, nur anders gestapelt. Die Fallzahl steht jeweils dabei, denn eine Marktzahl ohne Fallzahl ist eine Behauptung.
Teuerste Lagen
Median je Quadratfuß
Günstigste Lagen
Median je Quadratfuß
Höchste Bruttorendite
Jahresmiete zu Kaufpreis, vor Kosten
Stärkster Rückgang
Mai 2026 bis August 2026 gegen davor
Einzelne Gebäude
Eine Lage ist ein Durchschnitt über sehr verschiedene Häuser. Für 507 Gebäude liegen genug beurkundete Käufe vor, um sie einzeln auszuweisen: Preis je Zuschnitt, Verlauf Monat für Monat und die Rendite aus den Mietverträgen desselben Hauses.
Gezeigt sind die 24 meistgehandelten. Ein Gebäude bekommt eine eigene Seite ab 10 beurkundeten Käufen im Zeitraum.
Wie diese Zahlen entstehen
Quelle. Das Dubai Land Department veröffentlicht die registrierten Kauf- und Mietverträge als offene Daten. Wir holen sie mehrmals täglich ab und führen ein Tagesregister darüber, was das Amt gemeldet und was wir übernommen haben. Fehlt ein Tag, wird er gezielt nachgeholt, statt dass er still verloren geht.
Zuschnitt. Gerechnet wird auf Wohnungen im Bestand. Neubau vom Plan bleibt draußen, weil Zahlungspläne die Preise unvergleichbar machen. Villen bleiben draußen, weil sie in den meisten Lagen zu selten für einen belastbaren Median sind.
Median statt Mittelwert. Ein einziger Penthouse-Verkauf würde einen Mittelwert kippen. Die Monatsmediane werden nach Fallzahl gewichtet zusammengezogen, damit ein schwacher Monat mit zwanzig Verkäufen nicht so schwer wiegt wie einer mit fünfhundert.
Was wir verschweigen, wenn wir es nicht wissen. Lagen unter 30 beurkundeten Käufen bleiben grau. Eine Rendite steht nur da, wo auch genug Mietverträge registriert sind. Und ein Zeitvergleich unterbleibt, wenn ein Zeitraum von einem Paketverkauf dominiert wird: Wenn in zwei Monaten hunderte Einheiten eines einzelnen Projekts auf einmal registriert werden, vergleicht die Rechnung sonst einen Massenverkauf mit dem normalen Handel.
Was ein Median nicht ist. Er ist kein Gutachten für eine bestimmte Wohnung. Zwischen dem ältesten und dem neuesten Turm einer Lage liegen schnell 40 Prozent, und Stockwerk, Ausblick und Zustand stehen in keiner Statistik. Für ein konkretes Angebot zählen die Vergleichskäufe desselben Gebäudes, nicht diese Karte.
Zeitraum. Das Amt stellt über diese Schnittstelle das laufende Kalenderjahr bereit. Deshalb reicht die Auswertung bis Januar 2026 zurück und nicht weiter. Der angefangene Monat bleibt draußen, weil er in jeder Auswertung nach Einbruch aussieht.
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Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Dubai aktuell?
Im Zeitraum Januar 2026 – August 2026 wurden in den 51 hier ausgewiesenen Lagen 19.351 Wohnungskäufe beim Dubai Land Department beurkundet. Die Spanne der Medianpreise reicht von rund 672 AED je Quadratfuß in International City bis rund 5.291 AED in Bluewaters Island. Der Medianpreis einer Wohnung liegt je nach Lage zwischen 427.016 und 8.303.073 AED.
Woher stammen diese Preise?
Aus den beim Dubai Land Department registrierten Kaufverträgen, die das Amt als offene Daten bereitstellt. Wir holen sie mehrmals täglich ab, führen ein Tagesregister darüber, was das Amt gemeldet und was wir übernommen haben, und rechnen daraus Monatsmediane je Lage. Es sind beurkundete Geschäfte, keine Angebote und keine Schätzungen.
Warum weichen die Zahlen von Bayut oder Property Finder ab?
Weil dort Angebotspreise stehen. Ein Inserat sagt, was ein Verkäufer verlangt; ein beurkundeter Vertrag sagt, was ein Käufer gezahlt hat. In einem fallenden Markt laufen beide Zahlen auseinander, und genau diese Lücke ist der Verhandlungsspielraum.
Fallen die Preise in Dubai gerade?
Über alle ausgewiesenen Lagen hinweg sind die Medianpreise um 5,6 Prozent gefallen, wenn man Mai 2026 bis August 2026 mit Januar 2026 bis April 2026 vergleicht. Das ist ein Durchschnitt über sehr verschiedene Lagen: Einzelne fallen deutlich stärker, andere halten sich oder steigen. Die Karte zeigt, welche.
Welche Mietrendite ist in Dubai realistisch?
Aus den registrierten Kauf- und Mietverträgen ergeben sich für die belegten Lagen Bruttorenditen zwischen rund 7,6 und 9,3 Prozent. Das ist brutto: Service Charge, Leerstand, Verwaltung und die 4 Prozent Registrierungsgebühr des Dubai Land Department sind noch nicht abgezogen. Netto bleiben je nach Lage typischerweise 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte weniger.
Warum sind manche Lagen grau?
Weil dort im Zeitraum weniger als 30 Wohnungen beurkundet verkauft wurden. Aus so wenigen Fällen lässt sich kein belastbarer Median bilden. Wir färben diese Flächen nicht ein und schätzen auch nichts hinein.
Liegt ein konkretes Angebot auf dem Tisch?
Diese Karte zeigt, wie eine Lage im Ganzen steht. Sobald ein Preis genannt ist, halten wir ihn gegen die beurkundeten Käufe desselben Zuschnitts im selben Gebäude und sagen Ihnen in Dirham, wie weit er danebenliegt. Als Käufermakler arbeiten wir auf Ihrer Seite des Tisches.
Datenquelle: Dubai Land Department, offene Transaktionsdaten, Stand August 2026. Kartendaten von OpenStreetMap-Mitwirkenden über OpenFreeMap. Lagengrenzen aus OpenStreetMap (ODbL), keine amtlichen Katastergrenzen. Die Angaben sind Marktbeobachtung und keine Anlageberatung.