Non pas ce qui est demandé. Ce qui a été payé.
Les portails immobiliers affichent des prix demandés. Cette carte montre les actes de vente réellement enregistrés par le Dubai Land Department : 19 351 achats d'appartements sur la période janvier 2026 – août 2026, quartier par quartier. Votre marge de négociation se situe entre ces deux chiffres.
- Ventes enregistrées
- 19 351
- appartements existants, janvier 2026 – août 2026
- Quartiers avec un chiffre solide
- 51
- au moins 30 ventes par quartier
- Évolution des prix
- -5,6 %
- mai 2026 à août 2026 face à janvier 2026 à avril 2026
- Situation au
- août 2026
- dernier mois intégralement recensé
La carte
Basculez entre prix d'achat, rendement locatif et évolution des prix. Cliquez sur un quartier pour afficher ses chiffres. Les surfaces grises comptent trop peu de ventes enregistrées, et nous n'y estimons rien.
Médiane des prix d'achat enregistrés, AED au pied carré. 51 quartiers avec un chiffre solide.
En zoomant, 51 immeubles apparaissent nommément. Non parce qu'on y échange davantage, mais parce que leur position a pu être établie sans ambiguïté. Tous les autres figurent dans la fiche de leur quartier : le registre contient des noms d'immeubles sans coordonnées, et une position devinée serait l'erreur de trop sur cette carte.
Les mêmes chiffres, classés
Les mêmes valeurs que sur la carte, présentées autrement. L'effectif figure toujours, car un chiffre de marché sans effectif est une allégation.
Quartiers les plus chers
Médiane au pied carré
Quartiers les plus abordables
Médiane au pied carré
Rendement brut le plus élevé
loyer annuel rapporté au prix d'achat, avant frais
Baisse la plus forte
mai 2026 à août 2026 face à la période précédente
Immeubles individuels
Un quartier est une moyenne portant sur des immeubles très différents. Pour 507 immeubles, les ventes enregistrées suffisent à les présenter séparément : prix par tranche, évolution mois par mois et rendement d'après les baux du même immeuble.
Voici les 24 les plus échangés. Un immeuble obtient sa propre page à partir de 10 ventes enregistrées sur la période.
Comment ces chiffres sont établis
Source. Le Dubai Land Department publie les actes de vente et les baux enregistrés en données ouvertes. Nous les récupérons plusieurs fois par jour et tenons un registre quotidien de ce que l'administration a déclaré et de ce que nous avons repris. Si un jour manque, il est récupéré expressément au lieu de disparaître en silence.
Périmètre. Le calcul porte sur les appartements existants. La VEFA est exclue, car les échéanciers rendent les prix incomparables. Les villas sont exclues, car elles sont trop rares dans la plupart des quartiers pour une médiane solide.
Médiane et non moyenne. Une seule vente de penthouse ferait basculer une moyenne. Les médianes mensuelles sont agrégées en les pondérant par l'effectif, afin qu'un mois faible à vingt ventes ne pèse pas autant qu'un mois à cinq cents.
Ce que nous taisons lorsque nous l'ignorons. Les quartiers comptant moins de 30 ventes enregistrées restent gris. Un rendement n'apparaît que là où suffisamment de baux sont également enregistrés. Et la comparaison de périodes est omise lorsqu'une période est dominée par une vente en bloc : si des centaines de lots d'un même projet sont enregistrés d'un coup en deux mois, le calcul comparerait sinon une cession massive au marché ordinaire.
Ce qu'une médiane n'est pas. Ce n'est pas une expertise portant sur un appartement donné. Entre la tour la plus ancienne et la plus récente d'un quartier, l'écart atteint vite 40 pour cent, et l'étage, la vue et l'état ne figurent dans aucune statistique. Pour une offre précise, ce sont les ventes comparables du même immeuble qui comptent, pas cette carte.
Période. Via cette interface, l'administration met à disposition l'année civile en cours. L'analyse remonte donc à janvier 2026 et pas au-delà. Le mois entamé est écarté, car dans toute analyse il ressemble à un effondrement.
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Questions fréquentes
Combien coûte un appartement à Dubaï actuellement ?
Sur la période janvier 2026 – août 2026, 19 351 achats d'appartements ont été enregistrés auprès du Dubai Land Department dans les 51 quartiers présentés ici. Les prix médians s'échelonnent d'environ 672 AED au pied carré à International City jusqu'à environ 5 291 AED à Bluewaters Island. Le prix médian d'un appartement se situe, selon le quartier, entre 427 016 et 8 303 073 AED.
D'où proviennent ces prix ?
Des actes de vente enregistrés auprès du Dubai Land Department, que l'administration met à disposition en données ouvertes. Nous les récupérons plusieurs fois par jour, tenons un registre quotidien de ce qui a été déclaré et de ce que nous avons repris, et en calculons des médianes mensuelles par quartier. Ce sont des transactions enregistrées, non des annonces ni des estimations.
Pourquoi ces chiffres diffèrent-ils de Bayut ou Property Finder ?
Parce que ces sites affichent des prix demandés. Une annonce dit ce qu'un vendeur réclame ; un acte enregistré dit ce qu'un acheteur a payé. Dans un marché baissier, les deux s'écartent, et cet écart constitue précisément la marge de négociation.
Les prix baissent-ils actuellement à Dubaï ?
Sur l'ensemble des quartiers présentés, les prix médians ont baissé de 5,6 pour cent en comparant mai 2026 à août 2026 avec janvier 2026 à avril 2026. Il s'agit d'une moyenne portant sur des quartiers très différents : certains baissent nettement plus, d'autres se maintiennent ou progressent. La carte montre lesquels.
Quel rendement locatif est réaliste à Dubaï ?
D'après les actes de vente et les baux enregistrés, les rendements bruts des quartiers documentés se situent entre environ 7,6 et 9,3 pour cent. Il s'agit du brut : charges, vacance, gestion et les 4 pour cent de frais d'enregistrement du Dubai Land Department ne sont pas encore déduits. En net, comptez généralement 1,5 à 2,5 points de moins selon le quartier.
Pourquoi certains quartiers sont-ils gris ?
Parce que moins de 30 appartements y ont été vendus et enregistrés sur la période. Un si faible nombre de cas ne permet pas d'établir une médiane solide. Nous ne colorons pas ces surfaces et n'y estimons rien.
Une offre précise est sur la table ?
Cette carte montre la situation d'ensemble d'un quartier. Dès qu'un prix est annoncé, nous le confrontons aux ventes enregistrées de la même tranche dans le même immeuble et vous indiquons en dirhams l'écart constaté. En tant qu'agent d'acheteur, nous travaillons de votre côté de la table.
Source des données : Dubai Land Department, données de transactions ouvertes, situation au août 2026. Fonds de carte par les contributeurs OpenStreetMap via OpenFreeMap. Limites de quartiers issues d'OpenStreetMap (ODbL), et non du cadastre officiel. Ces indications relèvent de l'observation du marché et ne constituent pas un conseil en investissement.